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重庆隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案124页 金牌
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    谨呈:隆鑫地产有限公司 隆鑫第一江岸六期项目

    营销策划提案 重庆合富锦绣地产顾问有限公司

    2011年3月 为保障本次沟通的顺利进行,请您将通讯工具关闭或调至振动。

    Please closing your mobile,Thanks! 本案逻辑思维导图 第一章 地块解读

    项目认知

    初步研判 项目解读——地理位置 项目位于南岸区南滨路板块,南滨路板块作为南岸区的重要居住板块,将来会在5年内打造成为江南居住大社区 滨江资源是本项目外部环境中最大的资源优势;

    整个板块集聚了隆鑫第一江岸、恒基翔龙江畔、雅居乐花园等品牌性项目,区域板块价值逐步提升;

    市政配套有市政公园、交通便捷,但生活配套较为缺乏 项目周边情况:项目紧邻的两个地块分别是昌隆滨江上院和恒基的翔龙江畔。

    翔龙江畔是由香港恒基地产打造,通过我们上面个案分析中我们已经得知其打造方向是小高层和高层物业,品质较高,内部社区环境也属于一流产品。

    滨江上院的开发商虽品牌不高,但其产品却是选择的品质花园洋房,而且社区规模也略大于我们。

     项目解读——周边环境分析 项目解读——项目初步认知 从指标可以看出,本案体量相对较小,容积率较高、绿地率偏小、密度偏大对于别墅物业来说,产品的基本素质相对于大型高端别墅物业较差。 地块技术指标 项目解读——项目产品 项目产品为四联排和六联排组合的联排别墅,户型单一,面积区间在144-170 ㎡,总计72户,其自身配套比较单一,仅有幼儿园作为支撑。 项目初步研判结论 第二章 

    政策层面

    别墅市场

    滨江别墅

     政策背景分析 2009年,全国房地产市场整体呈现“V"形反弹,年初仍处于挣扎阶段;但借助国家经济刺激政策的“东风",依靠充沛的信贷供应,楼市迅速回暖,3、4月份开始,全国市场快速回暖,投资增幅逐月提高,商品房成交量不断攀升; 

    2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,不但远超2008年的6.2亿平方米,还轻松跃过了2007年7.6亿平方米的历史高点。 

    而随着2009年量价的不断攀升,国家在2010年伊始,开始加大楼市调控力度,全面抑制房价上涨。2010年楼市宏观调控先后经历了调控“密集期”、“淡化期”、“强化期”三个阶段,政策出击力度一次比一次强,强化期一直延续到2011年。 2011年度严控政策继续加强,先后出台房产税、限购令。尤其两会后,政府更加明确调控楼市的决心和力度。对此,合富认为,对于重庆整个楼市,鉴于刚性需求的存在,此次宏观调控更多的是打击客户的消费心理及信心。 2003年2月18日国土资源部出台的一个紧急通知——清理各类园区用地、加强土地供应调控。国土资源部首次提出:“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方,要认真进行清理!

     

    2006年5月31日,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。再次重申,从即日起,全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。

    2010年5月21日,重庆出台“渝十条”:我市将严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%;伎⑵笠到叩底》肯钅康髡胀ㄉ唐纷》肯钅,逐步减少大套型高档住房上市量。 短期来看,别墅市场供应量较大,稀缺性体现不明显;

    长期来看,受供求关系影响,必将带来别墅物业价格的上涨 限墅令将进一步增加别墅物业的稀缺性,并刺激部分物业占位型客户的需求。 战略与经济 重庆地位已经上升至国家战略地位,房地产市场会在重庆保持一个健康稳定的发展历程,受整体环境影响,高端物业如别墅类产品同样受益于这个战略要求。

    重庆如果达成战略目标,其经济必将呈现跨越式发展。作为重要的经济组成部分,房地产市场近年内必将呈现快速发展趋势,从而为土地和楼盘赋予了相当广阔的升值空间。。。。。。



     
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