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    19.5.9 1 2008年10月 万科魅力之城

    --促销建议 目录

    一、市场分析

    二、客户分析

    三、价格建议

    四、推盘建议

    五、推广建议

    六、客户挖掘 一、市场分析 1、青岛市及城阳区域分析 青岛市供应分析 由表可以看出, 08年供应量走势与07年相似,但数量下降较大。

     1-9月份中,除了1、4月份,其它每月的比较中,08年的供应量都低于07年的供应量,下半年的市场供应明显放缓。 青岛市成交分析由表可以看出,1-9月份中,除了2、4月份,其它每月的比较中,08年的成交都低于07年,特别是6月份以后,青岛市场的成交量同比下降幅度持续增大,直至10月份略有回升,主要为宝龙降价后热销的延续。

     环比08年各月,自5月份开始销量逐月下滑,至9月份降至最低,10月略有小幅度提升。 青岛市推售情况 6-9月份,在推案量稳中有增的情况下,推售比不断增大,成交率下滑速度极快,10月份成交成交率略有上升,这也有10月推案量下降有关。 城阳区供应分析 由表可以看出,1-9月份中,除了4月份,其它每月的比较中,08年的供应量都低于07年的供应量,特别是6月份以后,城阳区域的供应明显放缓,9、10月份的供应量分别占到去年同期的27%和26.4%。

    环比08年各月,自5月份开始供应量逐月下滑,至8月份降至最低,仅相当于4月份的17%。9月份供应量略有回升,主要增量为9月下旬房展会期间的新开盘项目。 城阳区成交分析 由表可以看出,1-9月份中,上半年的市场成交量比较正常,成交比较平稳,但成交量从6月份开始萎缩,同比缩量十分明显,至10月份降至最低,仅占5月成交的45%。9月份在宝龙降价热销160套的情况下销量仅与8月持平,10月份成交量继续下滑。 城阳区推售情况 城阳区6、7月份的推售比较高,主要原因为推案量较大;8-10月份供应量急剧下降,所以推售比有所降低。 城阳区各面积段户型去化分析 从成交面积区间来看,6-8月份一直是以80-100㎡房源成交为主,9月份宝龙的降价热销拉高了120-150㎡房源的销量,使得此房源成为成交主流房源。10月份120-150㎡户型依然是成交主力,但销售面积已经开始少。 2、竞品分析 城阳中心区竞品供应情况 以下数据截至日期为10月24日截止08年10月24日,网上房地产显示本案及竞品本月可售供应为27.5万㎡,可售2111套。

    万科与主要竞品宝龙、青特和卓越可售供应量占了竞品可售供应的92%,竞品整体存量较大,竞争激烈。 竞品成交套数分析 以下数据截至日期为

    9月13日~10月24日 自9月13日至10月24日,城阳销售量主要集中在本案及竞品宝龙和卓越,三者相加占总量的98.7%,其他项目销售情况不佳。

     宝龙成交套数占竞品成交的69.3%,而卓越占18.7%,万科占10.6%,可见宝龙明降效果明显,销量远高于卓越暗降。 在宝龙二期降价开盘后,城阳中心区的其它竞品项目均没有调整优惠政策,只有卓越蔚蓝群岛在房展会期间推出了10套特价房。

    宝龙的降价没有使城阳区域的成交总量上涨,只是将购买力由其它项目转移到了宝龙自身,极大提高了宝龙的去化量。 【宝龙城市广场】

    9月13日推出二期309套房源,每种产品较一期均有1000元/㎡以上的降幅,主力产品140-150㎡户型均价4000元/㎡,较一期价格降幅高达1500元/㎡。截止10月24日,二期309套房源已售出160套(含4套别墅)。 【卓越蔚蓝群岛】

    9月19日房展会期间推出了10套特价房,起价3500元/㎡,此举也是针对宝龙二期降价之后卓越采取的一个应对措施。。。。。。。



     
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